第51章 三条红线

相比于马追云的马失前蹄，这一年，真正的经济大事是8月份房地产行业“三条红线”政策出台。这是央行、银保监会及证监会联合推出的措施。

这三条红线分别是：剔除预收款后的资产负债率不得超过70%；净负债率不得超过100%；现金短债比必须大于1。

根据这三大指标，监管部门将房企划分为四个等级：

红色档：三条红线均触碰，不得新增有息负债。

橙色档：触及两条红线，有息负债规模的年度增长率不得超过5%。

黄色档：触及一条红线，有息负债规模的年度增长率不得超过10%。

绿色档：三条红线均未触碰，有息负债规模的年度增长率不得超过15%。

这些政策的目的是为了限制房地产行业的风险，确保市场的长期健康发展。

事实上，房企融资新规的内容不仅仅是“三道红线”，此次监管部门还将“全口径统计”房企负债，包括房企表内外融资的种种工具，不仅让房企上报通过信托、基金、永续债、优先股融资的情况，各类真假出表abs、非并表项目公司负债及其他“名股实债”也要解包还原。

“密密麻麻各项指标统计，有三页纸，现在监管部门想要摸清底数。”一位相关房企人士指出。

这些新规，先在12家试点企业试行。一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，监管部门要求试点房企每月15日前提交这一表格。

根据“三道红线”的触线情况，监管部门将房企分为“红、橙、黄、绿”四档：

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。

以往收紧房企融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上。不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。

房地产作为资本密集型行业，对融资的敏感度极高。

这次新规确定，无疑对中国房地产市场的生态与竞争格局将产生较大影响。

“三条红线”已经非常清晰地给予不同类型房企新增融资的上限。即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%。由于融资增速有上限，所以房企的增速也被锁定在一个范围之内了。

在2015—2019这五年时间里，国内房地产市场就诞生了一批复合年增速近100%的高成长型房企。这批房企之所以有如此高速的发展，核心因素就是获得了极大的融资支持。

据爆料，部分高成长房企自持负债率高达300%的也有。部分房企也正是在这场“赌局”中赌赢了，所以实现了跨域式发展，一下子从名不见经传跃进到50强，甚至年销售额近千亿的规模。

如果“三条红线”政策被严格执行，上述情况将不可能再发生。

从融资绝对额角度考虑，本身规模越大的企业，能获得融资的总量越大，反之亦然。这样的结果可能是房地产行业的“阶级”逐渐“固化”，可以想象，千亿房企融资总额只是可以保持原规模，百亿房企年增幅最多也就15%。

房地产业其实就是金融业，最终大房企都在玩资本游戏，产品和服务都只是外衣，并非核心竞争力的构成。不但对房地产行业而言是这样，对于当下中国的每个家庭而言也是这样。

据统计，2019年时国内家庭财富7成以上集中在不动产上。赚钱就是为了买房投资，已经成为大多数高净值家庭最重要的沉淀财富的方式，甚至是整个家庭生活运作的基本推力。

而对房地产融资的强力监管，目的是降低其过大的金融属性，目的是把房地产企业往制造业和服务业方向进行改造。虽说现在在召集10余家房企听取反应，但方向已定，只有微调可能，并不会因为部分意见和建议而废止。

在强力的行业新政下，整个房地产行业的发展应该也会展现新的方向和趋势。

这个座谈会刚召开，韩雪就打电话告诉了凡三。

早在2015年，思想结婚时，温泉酒店夜谈，大家就预料到这一天。因此，得知消息后，凡二话不说就告诉凡雪，除了贵州茅台，其余白酒和其他行业股票，从下周一开始批量出货，年前出清。

此时，飞天茅台已经涨到3000以上，凡三告诉陆晓敏，安排文月酒行、鑫月酒业想办法以市价出货，给接盘者100-200元让利，只保留正常的底仓，前些年积压的存货，分批